Dziennik Przedsiebiorcy

Odwrocona hipoteka

Odwrócona hipoteka to nie jedyny sposób na wyższą emeryturę. Co jeszcze można zrobić z nieruchomością, żeby po zakończeniu aktywności zawodowej mieć więcej?

Kokosów z tego nie będzie. Wprawdzie odwrócona hipoteka da więcej niż ostatnia, zapowiedziana, podwyżka emerytur, jednak nadal będą to pieniądze stosunkowo niewysokie. Alternatywą może być samodzielna sprzedaż dotychczasowego i kupno mniejszego mieszkania, a kwotę uzyskaną z nadwyżki sprzedaży umieścić na lokacie. Taki wariant przyjęliśmy do zastosowanych wyliczeń.

Drogie mieszkanie, niskie świadczenie

Zanim jednak o tym, przyjrzyjmy się, ile może otrzymać emeryt korzystający z odwróconej hipoteki w Warszawie, gdzie przeciętne ceny mieszkań są najwyższe. Z danych serwisu domiporta.pl wynika, że za pięć pokoi trzeba tam zapłacić 850 tys. zł. Dużo? Owszem. I dlatego posiadacz takiego mieszkania może liczyć na jakieś 1 tys. zł dodatkowych dochodów przez pierwszych osiemnaście lat swojej emerytury.

Dlaczego osiemnaście? To nieco więcej niż według GUS wynosi przewidywana średnia długość życia ludzi w wieku 65 lat. Co stanie się po upływie tego czasu? Emeryt będzie nadal mieszkał w lokalu, ale pieniądze przestaną płynąć.

Porównanie ceny mieszkania i wysokości świadczenia może szokować. Nie powinno. Bank, który udziela odwróconego kredytu hipotecznego musi na transakcji zarobić. Ponieważ na pieniądze będzie musiał czekać kilkanaście lat (odzyska je, gdy po śmierci klienta sprzeda mieszkanie), oprocentowanie będzie zapewne wyższe niż w przypadku tradycyjnych kredytów (dziś około 4,5 proc. w skali roku, w wyliczeniach przyjęto 8 proc.). Do tego dochodzi prowizja (około 2 proc.) i inne dodatkowe opłaty pobierane przez bank.

nie znamy jeszcze szczegółowej oferty banków, ale już wiadomo, że swojego produktu kredytowego nie będą oferowały na 100% wartości nieruchomości, a jedynie na 40%-50%. Wynika to z faktu, że bank chce zarobić w bezpieczny sposób na odsetkach, bez obawy straty z powodu znacznego spadku wartości kredytowanej nieruchomości na przestrzeni lat. – mówi Maciej Górka z Domiporta.pl

Typowi dostaną jeszcze mniej

Trzeba przy tym pamiętać o tym, że nie każdy emeryt ma pięć pokoi do sprzedania. Według danych GUS przeciętne mieszkanie w stolicy to M4. Wyceniane średnio na 600 tys. zł. Przy takiej cenie emeryt dostanie co miesiąc 723 zł.

Czy jednak na pewno? Z ogłoszeń publikowanych w serwisie domiporta.pl wynika, że w niektórych dzielnicach ceny są znacznie niższe. Trzy pokoje w wielkiej płycie na Ursynowie wyceniane są przeciętnie na 440 tys. zł. W takim wypadku emeryt otrzyma 550 zł miesięcznie. O ile bank nie wyceni jego mieszkania niżej. W końcu to, czego oczekuje sprzedawca wcale nie musi być równe rzeczywistej wartości lokalu.

Im taniej, tym gorzej

W innych miastach sytuacja jest jeszcze mniej korzystna. W Poznaniu posiadacz typowego dla tego miasta, trzypokojowego mieszkania w dzielnicy Jeżyce może liczyć na 486 zł dodatku. We Wrocławiu emeryt, który dorobił się podobnego lokalu, dostanie nieco więcej, bo 405 zł. Nieco lepiej jest w Krakowie, gdzie odwrócona hipoteka za mieszkanie w popularnej dzielnicy Bronowice da 449 zł miesięcznie.

Na kwoty w granicach 300 zł mogą liczyć właściciele typowych, trzypokojowych mieszkań w Katowicach czy Łodzi. Im niższe ceny na rynku, tym niższe wypłacane co miesiąc kwoty, co oznacza, że w małych miastach odwrócona hipoteka może przynieść co najwyżej 200-300 zł miesięcznie.

Alternatywa dla hipoteki

W tym miejscu pojawia się pytanie: jak wygląda alternatywa? Przecież, jak łatwo policzyć, 300 zł wypłacane co miesiąc emerytowi z Łodzi da, po 18 latach, 72 tys. zł. Resztę tego, co można by uzyskać za mieszkanie, a więc nawet 200 tys. zł weźmie bank. Czy nie byłoby lepiej, gdyby także te pieniądze pracowały na rzecz emeryta?

Żeby się przekonać, czy rzeczywiście tak jest, warto rozważyć inny scenariusz: sprzedaż dotychczasowego mieszkania i kupno innego, mniejszego i tańszego. Taka opcja dostępna jest jednak tylko dla tych, którzy mogą za swój lokal uzyskać odpowiednią cenę. Emeryt, który już teraz mieszka w dwóch pokojach, raczej na tym nie zyska.

Opcja bardziej egalitarna

Co innego ktoś, kto ma duży lokal. Znowu, najwięcej wyciągnąć mogą warszawiacy. Posiadacz mieszkania pięciopokojowego, który zamieni je na kawalerkę, a uzyskane w ten sposób pieniądze wpłaci na lokatę dającą 2 proc. ponad inflację, będzie mógł cieszyć się przez osiemnaście lat dodatkiem do emerytury na poziomie 3 tys. zł. Ktoś, kto sprzeda mieszkanie czteropokojowe i przeniesie się do dwupokojowego zyska 1,5 tys. miesięcznie.

Ważna sprawa: w przypadku sprzedaży mieszkania i przenosin do mniejszego różnice między poszczególnymi miastami nie są tak duże. Dlaczego? Bo przy podobnych cenach za m2 dla danego miasta możliwe do uzyskania kwoty także są zbliżone.

W Krakowie emeryt, który zamieni cztery na dwa pokoje, otrzyma nawet więcej niż w stolicy – 1,7 tys. zł. W Katowicach, gdzie ceny mieszkań są wyjątkowo niskie, po przeprowadzeniu takiej samej operacji miesięcznie powinno trafiać na konto 1,2 tys. zł.

Dodatkowe koszty przy kupnie/sprzedaży

Dodatkową korzyścią, którą odnosi emeryt, jest ograniczenie wydatków na utrzymanie mieszkania. Mniejszy lokal łatwiej ogrzać, wiele opłat ustalanych na podstawie metrażu także jest mniejszych.

Z drugiej strony taka operacja nie obędzie się bez kosztów. Sprzedaż i kupno mieszkania wymagają pewnych wydatków. Prowizja dla pośrednika, podatek od czynności cywilno-prawnych, taksa notarialna mogą w sumie wynieść 5-7 proc. wartości nieruchomości. Dodatkowo, od zysków z lokaty czy innej inwestycji trzeba zapłacić podatek Belki.

Emeryt mieszka jednak w swoim mieszkaniu. Może je zostawić bliskim budując ich bezpieczeństwo finansowe.

ustawa przewiduje prawo pierwokupu przez spadkobierców beneficjenta przez okres 12 miesięcy od zakończenia umowy lub śmierci. Jeżeli spadkobiercy nie będą zainteresowani spłatą zobowiązań to bank po zlicytowaniu nieruchomości odda im nadwyżkę ze sprzedaży po zaspokojeniu swoich roszczeń- mówi Maciej Górka z Domiporta.pl

Czy to oznacza, że odwrócona hipoteka to zły pomysł?

To zależy od tego, co zaproponują banki. Jeśli ich oferta będzie atrakcyjna, emeryci mogą chętniej korzystać z nowego rozwiązania. W przeciwnym razie pozostaje im szukać dodatkowych dochodów dysponując mieszkaniami na własną rękę.

Banki mogą nie być w ogóle zainteresowane udzielaniem kredytów w tym modelu, ponieważ oferowane przez potencjalnych beneficjentów nieruchomości nie będą atrakcyjne pod względem popytowym, przez co bank nie podejmie takiego ryzyka. Przykładem takim może być gospodarstwo rolne w małej wsi, która się wyludnia. Sprzedaż takiej nieruchomości po cenie rynkowej będzie po prostu trudna. Na większą przychylność banków mogą liczyć posiadacze nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach. – mówi Maciej Górka z Domiporta.pl

 

Maciej Górka

Domiporta.pl
 

Dołącz do dyskusji

Kod antyspamowy
Odśwież

FacebookGoogle Bookmarks

Czytaj również

bank-vs-msp

Kredyty dla firm, nierówna walka - BANK VS. MŚP

Dynamika przyrostu kredytów dla przedsiębiorców indywidualnych w bankach spada wyraźnie już od 7 lat, spadki od 2012 roku są już tylko wynikiem polityki...

waluta

Zarabianie na walucie, sprawdź jak zarabiać na walucie.

Gdy już wkroczymy na realny rynek walut koniecznym jest...

Fintech-Finiata

Finiata najszybciej rozwijającym się fintechem w Polsce

Mikrofaktoring okazał się niezwykle przydatną usługą dla polskich przedsiębiorców. Na platformie Finiaty jest już 7000 klientów, z czego aż 70% to stali...

Małe firmy mają sposób na dłużników - coroczna kampania KRD

Krajowy Rejestr Długów z kampanią Wiosennego Sprzątania Długów. W poprzednich edycjach WWSD udział wzięło 45 201 firm i aż 459 034 dłużników

konto fimowe vs prywatne

Konto firmowe, a konto prywatne - co je różni?

W większości przypadków konto firmowe nie będzie Ci potrzebne, nie zmienia to jednak faktu, że może być niezbędnym narzędziem

umowa franczyzy

Umowa franczyzy - na co należy zwrócić uwagę przed jej podpisaniem

Franczyza to sposób na własny biznes pod cudzym szyldem. Jest to rodzaj umowy, polegającym na prowadzeniu przez przedsiębiorcę działalności w ramach już...

windykacja

Windykacja na własną rękę wciąż opłacalna?

Już prawie co czwarta polska firma nie otrzymuje na czas zapłaty za sprzedane towary i usługi – alarmuje w raporcie Krajowy Rejestr długów.

Obniżenie kosztów w firmie

8 skutecznych sposobów na obniżenie kosztów prowadzenia własnej firmy

Jeżeli jesteś przedsiębiorcą, to doskonale zdajesz sobie sprawę, że firma może generować duże koszty. Wydatki na biuro, samochód, reklamę, sprzęt.