Dziennik Przedsiebiorcy

Publikacja 21.06.2014

KW_TAGS

Zastanawiasz się nad otworzeniem niewielkiego hoteliku lub pensjonatu, ale boisz się mnóstwa formalności do załatwienia? Niepotrzebnie! Ten biznes nie jest obwarowany koncesjami a jedynie ustawą o turystyce.

Ostatnie lata pokazują ciągły wzrost inwestycji na rynku hotelarskim. Choć na znaczeniu straciły hotele z wyższego segmentu, w tym w szczególności pięciogwiazdkowe, tendencję wzrostową zauważyć można wśród hoteli ekonomicznych. Jak wskazują analizy rynku, ze względu na stosunkowo niewielkie nakłady kosztów oraz dosyć szybki zwrot nakładów właśnie te obiekty stanowią obecnie interesujące inwestycje. Eksperci mówią o coraz lepszej koniunkturze. Przede wszystkim dlatego, że podróżujemy i będziemy to robić coraz częściej, a do tego będzie łatwiej, bo przybywa dobrych dróg.

Dokładna analiza rynku, sporządzenie biznesplanu, zdefiniowanie funkcji obiektu — od tego zaczyna się planowanie inwestycji.

Strategiczny punkt i nisza rynkowa

Kto nie umie patrzeć w przyszłość, będzie miał problemy. Bo już na wstępie trzeba znaleźć niszę rynkową. Zadać sobie pytanie, jacy goście będą przyjeżdżać do naszego miasta czy regionu. Od tego zależą lokalizacja, wielkość hotelu i jego charakter: obiekt konferencyjny w mieście czy centrum spa poza nim. Planując, trzeba też brać pod uwagę, że hotel konferencyjny nie może liczyć 30 pokoi, bo nie zarobi na siebie. Ważny jest również standard, także ze względu na ewentualną późniejszą sprzedaż obiektu. Największą popularnością cieszą się bowiem hotele ekonomiczne: duże, nawet z kilkudziesięcioma pokojami, ale o niższym standardzie. Dobry biznesplan zawiera: analizę strategiczną firmy (atrakcyjność sektora, wielkość i struktura, siła oddziaływania dostawców i nabywców, analiza SWOT, cele strategiczne), zakres prac inwestycyjnych (całkowity koszt inwestycji od zakupu nieruchomości po koszt kredytu), strategię marketingową, a także prognozy: sprzedaży i zakładanych kosztów oraz wyniku na działalności operacyjnej — to jeden z podstawowych wskaźników. Inwestor musi zawrzeć w biznesplanie także prognozy: wyniku na działalności finansowej, rachunku zysków i strat, bilansu, przepływów finansowych, analizę wskaźnikową (rentowność przedsięwzięcia, wskaźniki płynności, kapitalizacja), analizę progu rentowności i wrażliwości projektu oraz ocenę opłacalności inwestycji, np. według dynamicznych kryteriów NPV, IRR.

Przed zakupem nieruchomości opłaca się zajrzeć do planu przestrzennego zagospodarowania terenu, by uzyskać informacje o przeznaczeniu gruntu i warunkach jego zabudowy. Warto też poznać ewentualne związane z nim ograniczenia. Jak podpowiadają właściciele istniejących już tego rodzaju obiektów, warto wybierać działki położone w pobliżu specjalnych stref ekonomicznych czy jezior. Wówczas można liczyć na większą liczbę turystów i klientów biznesowych, a nie kierowców tirów, których obecność potrafi odstraszać innych gości. W takiej sytuacji, jak podpowiadają właściciele zajazdów i moteli, zyski można generować, wynajmując salę restauracyjną na imprezy okolicznościowe. Planując obiekt, warto uwzględnić duże pomieszczenie na ponad 100 osób. Dobrze zastanówmy się także jeśli chcemy otworzyć swój biznes w dużych ośrodkach miejskich, bo często są one już mocno zasycone.

Jaki standard, tyle gwiazdek

Hotelarstwo nie jest objęte koncesjami czy pozwoleniami, wystarczy mieć zarejestrowaną działalność gospodarczą, aby postawić hotel, motel czy dom wycieczkowy. Taki obiekt może on świadczyć nie tylko usługi noclegowe, ale także gastronomiczne czy sportowo-rekreacyjne, jeśli spełnią wymogi:

  • co do wielkości obiektu, jego wyposażenia oraz zakresu świadczonych usług, ustalone dla rodzaju i kategorii, do których obiekt został zaszeregowany;
  • sanitarne, przeciwpożarowe oraz inne określone przepisami.

Obiekty hotelarskie można podzielić na:

  • hotele – obiekty mające co najmniej 10 pokoi, w tym większość miejsc w pokojach jedno- i dwuosobowych, świadczące szeroki zakres usług związanych z pobytem klientów;
  • motele – obiekty położone przy drogach, z parkingiem, mające co najmniej 10 pokoi, w tym większość miejsc w pokojach jedno- i dwuosobowych;
  • pensjonaty – obiekty mające co najmniej 7 pokoi, świadczące dla swoich klientów całodzienne wyżywienie;
  • kempingi (campingi) – obiekty strzeżone, umożliwiające nocleg w namiotach, samochodach mieszkalnych (campobusach) i przyczepach samochodowych, przyrządzanie posiłków, parkowanie samochodów, a także świadczące usługi związane z pobytem klientów; mogą dodatkowo umożliwiać nocleg w domkach turystycznych lub innych obiektach stałych;
  • domy wycieczkowe – obiekty mające co najmniej 30 miejsc noclegowych, dostosowane do samoobsługi klientów oraz świadczące minimalny zakres usług związanych z pobytem klientów;
  • schroniska młodzieżowe – obiekty przeznaczone do indywidualnej i grupowej turystyki młodzieżowej, dostosowane do samoobsługi klientów;
  • schroniska – obiekty zlokalizowane poza obszarami zabudowanymi, przy szlakach turystycznych, świadczące minimalny zakres usług związanych z pobytem klientów;
  • pola biwakowe – obiekty niestrzeżone, umożliwiające nocleg w namiotach.

Kategorie hoteli

Hotele mają określone kategorie, które są odzwierciedleniem oferowanego przez nie standardu:

  • dla hoteli, moteli i pensjonatów pięć kategorii oznaczonych gwiazdkami;
  • dla kempingów (campingów) cztery kategorie oznaczone gwiazdkami;
  • dla domów wycieczkowych i schronisk młodzieżowych trzy kategorie oznaczone cyframi rzymskimi.

Zaszeregowania obiektów hotelarskich do poszczególnych rodzajów dokonuje marszałek województwa i prowadzi ewidencję obiektów hotelarskich.
Natomiast zaszeregowania obiektów agroturystycznych oraz tzw. innych obiektów dokonuje i prowadzi ich ewidencję wójt (burmistrz, prezydent miasta).

Możliwa promesa

Przedsiębiorca, który zamierza otworzyć hotel, może również ubiegać się o przyrzeczenie zaszeregowania obiektu hotelarskiego do odpowiedniego rodzaju i kategorii, zwane "promesą". Promesa ma na celu zabezpieczenie interesu przedsiębiorcy, który aby świadczyć usługi hotelarskie, musi ponieść znaczne koszty i powinien mieć pewność, że po wydaniu pieniędzy będzie mógł prowadzić działalność.

Wydaje ją marszałek województwa w formie decyzji administracyjnej na czas określony, jednak nie dłuższy niż dwa lata. W okresie ważności promesy przedsiębiorca nie może świadczyć usług hotelarskich w obiekcie hotelarskim. Może on jednak używać nazwy rodzajowej i oznaczenia kategorii do celów informacyjnych i promocyjnych prowadzonego obiektu hotelarskiego. Choć zgodnie z przepisami załatwienie sprawy powinno nastąpić bez zbędnej zwłoki, w sytuacji gdy wymagane jest postępowanie wyjaśniające ustawa przewiduje okres jednego miesiąca, podczas dla spraw szczególnie skomplikowanych nie powinno zabrać dłużej niż dwa miesiące.

Wniosek o wydanie promesy powinien zawierać w szczególności:

  • oznaczenie przedsiębiorcy wraz z podaniem jego siedziby i adresu, a w wypadku gdy przedsiębiorcą jest osoba fizyczna – miejsca zamieszkania i adresu;
  • nazwę obiektu, jeżeli usługi będą świadczone z użyciem nazwy własnej obiektu;
  • określenie położenia obiektu, wraz z podaniem jego adresu;
  • wskazanie rodzaju obiektu hotelarskiego i kategorii, o które ubiega się przedsiębiorca. Istotna jest tu przede wszystkim liczba miejsc noclegowych, jednostek mieszkalnych oraz ich struktura.

Stopień spełniania przez hotel wymagań dla rodzaju i kategorii, powinien być potwierdzony dokładnym opisem.
Do wniosku dołącza się ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę lub zmianę sposobu użytkowania obiektu.

Sprostanie wymogom formalnym gwarantuje klientom bezpieczeństwo i standard usług. Potwierdzeniem tego jest wpisanie obiektu do ewidencji wojewody, co oznacza formalną zgodę na uruchomienie hotelu. Zostanie on także zaszeregowany do odpowiedniej kategorii, czego dowodem jest przyznanie mu gwiazdek. Ustawa o usługach turystycznych zastrzega, że konieczne jest, aby właściciel lub dzierżawca hotelu, w odpowiednio widocznym miejscu na obiekcie umieścił jego nazwę. Istotne jest także, aby w pobliskiej odległości znajdowała się tablica informująca potencjalnych klientów o rodzaju i kategorii świadczonych usług. W recepcji hotelu powinna znajdować się szczegółowa rozpiska cen i istotnych informacji o obiekcie (pokoje dla osób niepełnosprawnych, godziny wydawania posiłków).

Pamiętajmy jednak że marszałkowie województw oraz wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast) mają prawo kontrolować hotele:

  • dokonywać kontroli wszystkich pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład kontrolowanych obiektów;
  • żądać od kierownika obiektu oraz od wszystkich osób, które są w nim zatrudnione, pisemnych i ustnych informacji w sprawach objętych kontrolą;
  • żądać okazania dokumentów potwierdzających spełnienie przez obiekt wymagań sanitarnych i przeciwpożarowych.

Minister właściwy do spraw turystyki także może dokonywać kontroli w zakresie spełniania przez obiekt hotelarski wymagań przewidzianych dla rodzaju i kategorii, do których został zaszeregowany.

Ile kosztują formalności?

Przedsiębiorca płaci za wspomniane formalności odpowiedniemu organowi, który dokonuje oceny:

  • 1500 zł dla hoteli i moteli kategorii oznaczonej czterema i pięcioma gwiazdkami;
  • 1000 zł dla hoteli i moteli kategorii oznaczonej trzema gwiazdkami;
  • 600 zł dla hoteli i moteli kategorii oznaczonej jedną i dwiema gwiazdkami oraz pensjonatów powyżej 20 pokoi;
  • 500 zł dla domów wycieczkowych;
  • 400 zł dla pensjonatów do 20 pokoi;
  • 300 zł dla kempingów (campingów) i schronisk;
  • 100 zł dla schronisk młodzieżowych i pól biwakowych.

Klient lubi dobry standard

Żeby realizacja planów nie stała się gehenną, warto nie dospać kilku nocy, zrobić burzę mózgów wśród specjalistów z branży hotelarskiej i wybrać najlepszy pomysł. Wtedy się uda. Ale ważniejsze od planowania i budowy hotelu jest późniejsze nim zarządzanie. Bo z chwilą przyjazdu pierwszych gości zaczyna się proces weryfikacji jakości i funkcjonalności założeń. Budowa zajazdu lub motelu trwa od pół do jednego roku. Ostateczny koszt uzależniony jest od standardu wykończenia i wynosi od 1 do nawet 5 mln zł. Zdaniem ekspertów nie warto oszczędzać na jakości, bo obiektów bardzo niskiej klasy jest już całe mnóstwo. Około 1,5 mln zł trzeba wydać, by otworzyć hotel z dziesięcioma w pełni urządzonymi pokojami oraz systemem informatycznym do zarządzania. Hotel dysponujący 60 pokojami pod klucz to wydatek rzędu 4,5 mln zł. Nie więcej wydamy, otwierając hotel na własną rękę. Jeśli marzy nam się ekonomiczny, czyli dwu- lub trzygwiazdkowy niewielki hotel z restauracją oraz zapleczem konferencyjnym lub gabinetem odnowy biologicznej, to wydatki wyniosą minimum 5 mln zł.

Warto jednak stawiać na dodatkową ofertę, bo wówczas można liczyć na gości przez cały rok. Trzeba tylko pamiętać, że hotel z zapleczem konferencyjnym powinien się znajdować najwyżej dwie godziny jazdy od najbliższego dużego miasta.

Z licencją czy bez?

W zamian za opłatę licencyjną przedsiębiorca otrzymuje know-how, szkolenia dla siebie i personelu, księgę standardów oraz kontakt do sprawdzonych dostawców wyposażenia. Zazwyczaj sieci oferują też wsparcie sprzedaży miejsc noclegowych np. zapewnienie kilku tysięcy potencjalnych klientów indywidualnych i firm dzięki podpisanym umowom lojalnościowym oraz podłączenie do polskich i światowych systemów rezerwacyjnych.

Otwierając hotel na własną rękę, nie stoimy na straconej pozycji. Jeśli nie znamy się na prowadzeniu tego biznesu możemy zatrudnić fachowca, który pomoże w przygotowaniu i realizacji inwestycji i nauczy nas, jak zarządzać obiektem. To kosztuje kilkadziesiąt tysięcy złotych. Jak szacują eksperci może to być 30 tys. zł, ale i 90 tys. zł. Wszystko zależy od wielkości projektu. Na etapie realizacji niezbędna jest współpraca nie tylko z architektem, ale także ze specjalistami różnych branż. Przedsiębiorca mierzy się bowiem z wieloma procedurami — jeśli buduje hotel od podstaw np. z przetargiem na realizację budowy, wyceną kosztu realizacji zgodnie z projektem, wyborem wykonawcy, negocjacjami warunków umowy (i zabezpieczeń), złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, pozyskaniem inspektora nadzoru. Praktyk podkreśla, jak nieoceniony jest stały nadzór budowlany. Bo inspektor pilnuje współpracy wykonawcy z autorami projektu i inwestorem, ogranicza też przeróbki i zmiany.

Jeżeli inwestycja ma na celu utrzymanie rodziny, wówczas wystarczy, że będzie miała od 10 do 20 pokoi i restaurację. Jeśli natomiast chcemy tylko nadzorować prowadzenie hotelu, którego zarządzanie powierzymy menedżerowi, to wówczas obiekt powinien liczyć minimum 30 pokoi.

A ile czasu przyjdzie nam czekać na zwrot z inwestycji, której budowa trwa około roku? Ekspercie ostrzegają że w pierwszym roku trzeba liczyć się nawet ze stratą, bo często pojawiają się dodatkowe koszty. Dlatego przyjmuje się, że przy 15-letnim okresie kredytowania na zwrot z inwestycji czeka się około 8 -12 lat.

 

Komentarze  

Jaa Jaa
@ Jaa Jaa 25.06.2015 10:52
generalnie fajne porady na ten temat można także znaleźć tut wiec jak ktoś jest zainteresowany to polecam http://cenabiznesu.pl/-jak-zalozyc-hotel-pensjonat
tgryete
@ tgryete 19.04.2015 21:23
najlepiej znaleźć sobie firmy, które ułatwią nam zalozenie tego hotelu, na przyklad wyposazenie - trzeba znalezc dostawców w miare tanich, zeby nie wydac sporej kasy. na przyklad drzwi do pokojów możemy kupić tu [cenzura]westo.pl - ja tu kupiłem i jestem zadowolony

Dołącz do dyskusji

Kod antyspamowy
Odśwież

FacebookGoogle Bookmarks

Czytaj również

Otwieramy niewielki pensjonat – sprawdź co ma największe znaczenie!

Branża turystyczna oraz noclegowa w Polsce wciąż się prężnie rozwija, a prowadzenie własnego, nawet niewielkiego, pensjonatu to poważny choć sezonowy...

Salon fryzjerski - wyczesany biznes?

Sprawdź bez czego nie powinno się zaczynać inwestycji w salon fryzjerski i jak przygotować biznesplan

Trening czyni mistrza - firma szkoleniowa

W przypadku firmy szkoleniowej niezwykle istotnym elementem jest ...

Sklep spożywczy - jak otworzyć i prowadzić osiedlowy sklepik

Każdy przedsiębiorca musi uzbroić się w cierpliwość, zanim w końcu uda się rozwinąć skrzydła

Jak otworzyć hotel i nie zginąć w gąszczu przepisów?

Zastanawiasz się nad otworzeniem niewielkiego hotelu ale boisz się formalności? Niepotrzebnie! Ten biznes nie jest obwarowany koncesjami, a jedynie...

Warzywniak - zielony biznes, ale czy sklep z warzywami jest dochodowy?

Sklep z warzywami i owocami może powstać nawet w niedużym lokalu. Warunkiem sukcesu jest jednak dobra lokalizacja

Reseller skyshop

Sky-Shop.pl poszukuje Resellerów

W ostatnim czasie platforma sklepowa Sky-Shop.pl postawiła na intensywny rozwój. Sky-Shop.pl proponuje pracę na intuicyjnym i funkcjonalnym...

Cukiernia - czy wystarczy talent i odrobina zmysłu biznesowego?

To dobry pomysł na biznes dla osób o doskonałym smaku i talencie artystycznym. Podstawą powodzenia naszej cukierni jest zagwarantowanie dobrej jakości.