Dziennik Przedsiebiorcy

Publikacja 30.03.2016

KW_TAGS

Na koniec 2015 r. podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosła 13,01 mln mkw. Obejmuje ona takie formaty jak: centra handlowe – 9,28 mln mkw., parki i wielkopowierzchniowe magazyny handlowe – 3,52 mln mkw. oraz centra wyprzedażowe – 0,21 mln mkw. Co więcej, w ubiegłym roku inwestorzy byli najbardziej aktywni właśnie na rynku nieruchomości handlowych – wartość transakcji zrealizowanych w 2015 r. sięgnęła ok. 2,26 mld euro. To najlepszy rezultat od 2006 r., a zarazem czterokrotnie wyższy od wyniku zarejestrowanego w 2014 r. Nic więc dziwnego, że sektor handlowy znajduje się na radarze inwestorów, instytucji finansujących i deweloperów.

Rosnąca konkurencja, zmiany ekonomiczne, nowe marki, rekomercjalizacja, rozbudowa i przebudowa obiektów, jak również zmieniające się oczekiwania polskich konsumentów powodują, że wartość centrów handlowych może podlegać bardzo dynamicznym zmianom. Doskonałym przykładem jest tu jedno z warszawskich centrów handlowych, które dzięki rozbudowie oraz wprowadzeniu nowych marek dość istotnie podniosło swoją wartość (o ok. 15%, nie uwzględniając wzrostów wynikających ze zmian ekonomicznych). Niestety, nie wszystkie centra mogą pochwalić się tak spektakularnymi wzrostami i pomimo sprzyjających warunków ekonomicznych tracą na wartości. Taka sytuacja miała miejsce w jednym z mniejszych miast, gdzie pojawił się konkurencyjny projekt, lepiej zlokalizowany i posiadający znacznie szerszą ofertę handlową. Tutaj spadki w starszym obiekcie osiągnęły wartości rzędu 20% na przestrzeni dwóch ostatnich lat.

Aby jak najlepiej reagować na zmieniające się warunki, wskazana jest regularna wycena centrum. Wycena tego typu obiektów zasadniczo nie różni się metodologicznie od wyceny pozostałych nieruchomości komercyjnych, takich jak budynki biurowe czy magazynowe. We wszystkich wymienionych przypadkach stosuje się podejście dochodowe. Różnice powstają na etapie analizy czynników wpływających na funkcjonowanie danego obiektu.

Jak wygląda wycena centrum handlowego?

W przypadku centrów handlowych szczegółowej analizie podlega szereg czynników makroekonomicznych, jak również dotyczących samej nieruchomości. Istotną kwestią jest siła nabywcza mieszkańców danego miasta, nasycenie powierzchnią handlową, a tym samym istniejąca i planowana konkurencja. Ocenia się lokalizację w kontekście bliskości osiedli mieszkaniowych, łatwości dostępu, a tym samym zasięgu danego centrum (catchment area).

Pojawiają się również pewne dodatkowe aspekty dotyczące samego centrum, które należy wziąć pod uwagę w procesie wyceny. Chodzi przede wszystkim o obroty generowane przez dany obiekt, odwiedzalność (footfall) czy dobór najemców (tenant mix). To one w pierwszej kolejności świadczą o atrakcyjności centrum handlowego. Przyjmuje się, że dobrze prosperujący obiekt to taki, którego średnie roczne obroty kształtują się na poziomie co najmniej 8 000 PLN/mkw. Należy jednak podkreślić, że najlepsze centra handlowe w Polsce potrafią osiągnąć średnie roczne obroty przekraczające 15 - 16 000 PLN/mkw.

Bardzo istotną kwestią są również czynsze obowiązujące w danym obiekcie. Oczywiście ich poziom jest ściśle uzależniony od atrakcyjności projektu. Im lepiej działające centrum, tym wyższy poziom czynszów możliwych do osiągnięcia, a tym samym wyższa wartość nieruchomości. W tej chwili czynsze za najlepsze powierzchnie handlowe (około 100 mkw.) w warszawskich centrach osiągają nawet 110-130 euro/mkw./miesiąc, natomiast w innych głównych miastach kształtują się na poziomie 45-55 euro/mkw. /miesiąc. Poziomu czynszów nie sposób analizować w oderwaniu od stawek opłat eksploatacyjnych czy marketingowych. Jeśli te przekroczą poziom rynkowy, osiągany w innych podobnych obiektach, wówczas może to mieć negatywne przełożenie na poziom osiąganych czynszów w danym centrum handlowym.

Mówiąc o wycenie centrów handlowych nie sposób nie wspomnieć o bardzo ważnym współczynniku, jakim jest RSR (rent to sales ratio). Pokazuje on stosunek poziomu czynszów do obrotów generowanych przez dane centrum handlowe. Przyjmuje się, że zdrowy współczynnik RSR dla polskich centrów handlowych to ten oscylujący na ogół w okolicach 10-12%. Nie oznacza to, że wyższe współczynniki dyskredytują dane centrum handlowe. Wszystko zależy od poziomu osiąganych obrotów oraz rodzaju najemców w danym centrum.

Kolejnym, niezwykle ważnym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości, w tym również centrów handlowych, jest stopa kapitalizacji. Jej poziom uzależniony jest od ogólnej kondycji rynku, kosztu finansowania, a także samej nieruchomości. Im lepsza nieruchomość tym niższa stopa kapitalizacji, a tym samym wyższa wartość obiektu. Na przestrzeni ostatniego roku stopy kapitalizacji podlegały dość dużej kompresji. Było to związane z dobrymi perspektywami dla polskiej gospodarki oraz dużym zainteresowaniem inwestorów sektorem handlowym. Obecnie przyjmuje się, że stopy kapitalizacji za najlepsze centra handlowe w kraju kształtują się na poziomie około 5%.

Wycena nieruchomości, w tym centrów handlowych, jest profesją interdyscyplinarną, wymagającą analizy wielu czynników z zakresu rynku inwestycyjnego, rynku najmu oraz zarządzania. Od jej jakości zależy sukces zarówno właściciela, najemców, jak również potencjalnych nabywców, dlatego też tak istotne jest, aby za wyceną stali profesjonaliści.

 
Joanna Kaczmarek-Walas
Dyrektor w Dziale Wycen, JLL
Informacja prasowa

Dołącz do dyskusji

Kod antyspamowy
Odśwież

FacebookGoogle Bookmarks

Czytaj również

Skanska-wiadomosc-mdm

Gotówkowcy i millenialsi napędzają rynek

Bardzo dobre półrocze na rynku pierwotnym za nami i jeśli tendencje się utrzymają - będzie tak do samego końca 2017 roku. Padł kolejny rekord w...

Consulting and more

Prosty przepis na idealną promocję konsumencką

Czy istnieje przepis na idealną promocję konsumencką? Oczywiście! Wystarczą: szczypta wiedzy, łyżka dobrej organizacji, garść pomysłów, 1kg atrakcyjnych...

Jak-wyjść-z-kredytu

Kredytobiorco, wyjdź skutecznie na prostą

Sejm skierował do dalszych prac w Komisji Finansów Publicznych prezydencką nowelizację ustawy o wsparciu kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt...

Konkursu dla startupów CODE_n

Przez trzy dni w ramach festiwalu CODE_n wybrani pionierzy, wizjonerzy, naukowcy, zespoły ds. innowacji z czołowych firm oraz zainteresowani goście będą...

PR-imo

Recepta na programistę, czyli TOP 7 cech, które trzeba posiadać,...

Dyplomowany matematyk, informatyk lub inżynier automatyki i robotyki - czy tak wygląda profil współczesnego programisty? Zdecydowanie nie. Skoro nie...

Obowiązki dewelopera - jak nauczyć się korzystać z nowego osiedla

Obowiązek dewelopera dotyczący przekazania mieszkańcom instrukcji użytkowania wynika przede wszystkim z przepisów ustawy z 30 maja 2014 r. o prawach...

konferencja_plagiat

Debata o jakości edukacji

W Narodowej Galerii Sztuki Zachęta odbyła się pod koniec maja konferencja naukowa „Współczesne wyzwania w zarządzaniu uczelnią - Standardy...

dotPR

SMS połączony z Excelem

Microsoft Excel, najpopularniejszy na świecie arkusz kalkulacyjny, został właśnie zintegrowany z Platformą SerwerSMS.pl. Excel to pomocne narzędzie w...